A integralização do capital social de uma sociedade limitada através de imóveis

A integralização do capital social de uma sociedade limitada através de imóveisPara a integralização, basta o registro do Contrato Social ou da sua alteração no Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra registrada a matrícula.
O presente trabalho possui como objetivo, apresentar de forma resumida alguns pontos importantes sobre a integralização do capital social de uma sociedade limitada através de imóveis.
Nos termos da legislação brasileira, uma sociedade nasce pelo registro do seu Contrato Social no órgão competente (Junta Comercial – Sociedades Empresárias, Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas- Sociedades Simples).
No que tange ao exercício da sua atividade, a sociedade nasce, como unidade econômica organizada, quando ocorre a formação do seu capital social.
Capital Social, na verdade, nada mais é, do que os recursos empreendidos pelos sócios da sociedade para a constituição/criação da sociedade. Ou seja, para que se dê início às suas atividades, a sociedade, necessita de capital (dinheiro ou bens) que são providos por aqueles que a constituíram (sócios).
Nesse sentido, o capital social é o primeiro patrimônio de uma sociedade.
Assim sendo, os sócios devem contribuir para a formação do capital social de uma sociedade limitada que será dividido em quotas, que é a fração, parcela ou porção de contribuição de cada sócio quotista.
Salienta-se que o Código Civil autoriza a divisão do capital social em diversas quotas, iguais ou não, permitindo a cada sócio, a titularidade de uma ou várias quotas.
Aqui, cumpre ressaltar que quota é apenas uma referência da divisão do capital social, ou seja, não existe uma representação documental própria, nem constitui título de crédito; difere, portanto, das ações das sociedades anônimas. A forma que cada sócio possui para demonstrar e provar a titularidade e quantidade de quotas é através do instrumento contratual devidamente registrado no órgão competente.
Assim, visando atribuir direitos e obrigações a cada sócio, o valor do capital deve ser especificado no contrato, estipulando-se a parte de cada sócio, bem como, quando e como será integralizado.
Importante ressaltar que a legislação brasileira não estipula um limite máximo ou mínimo do valor do capital social, ficando a critério dos sócios, bem como de acordo com o empreendimento social, a estipulação do seu valor, bem como, a forma da sua integralização (dinheiro ou bens).
Subscrição e integralização
A subscrição é um ato preliminar de informação dos sócios que irão compor o quadro societário de quanto, quando e como integralizarão as suas quotas.
Já a integralização é efetivamente o pagamento das quotas subscritas, integralizar, é realizar o capital social.
Tal realização feita pelo sócio poderá ser em dinheiro, bens móveis e imóveis, títulos de crédito, ou ainda, direitos como patente de invenção, certificado de marca, desde que previamente acordado entre os demais sócios, podendo a integralização, ocorrer à vista ou dividida em parcelas.
Formas de integralização
Conforme já mencionado acima, a integralização do capital social poderá ocorrer através de dinheiro ou bens.
A integralização através de dinheiro é a maneira mais simples, bastando a entrega da quantia para o caixa da sociedade mediante recibo.
Tratando-se de veículo automotor é necessária a transferência junto ao Departamento Estadual de Trânsito - DETRAN e emissão de novo certificado de propriedade em nome da sociedade.
A integralização através de títulos de crédito deverá ser formalizada através do competente instrumento de cessão de direitos.
Os demais títulos de valores, como patente de invenção e certificado de registro de marca, também são transferidos por instrumento de cessão de direitos e deverão ser averbados perante o Instituto Nacional de Propriedade Industrial.
Tratando da integralização através de imóveis, objeto do presente artigo, opera-se a transferência com a simples tradição (efetiva entrega) para compor o patrimônio da empresa.
Ou seja, não é necessária a escritura pública para incorporação do bem. Tal ato pode ocorrer no próprio instrumento particular do Contrato Social ou alteração, desde que constem todos os elementos, como: descrição, identificação, área, dados da titularidade e da matrícula imobiliária do imóvel, objeto da incorporação e a anuência do outro cônjuge, quando for o caso; em síntese, o mesmo que seria necessário para uma escritura pública.
Na ausência de algum desses requisitos, nos termos do o art. 35 e inciso VII, alíneas ‘a’ e ‘b’, da lei 8.934/94, tal documento não poderá ser registrado.
Uma vez aceito e aprovado o seu registro pela Junta Comercial ou Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas Competente, o Contrato Social ou a sua alteração, será hábil para proceder a transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel, conforme o disposto no art. 64 da lei 8.934/94, combinado com o art. 1.245 do CC/2002 e art. 167 da lei 6.015/73.
Ressalta-se que o Cartório de Registro de Imóveis, poderá, no seu âmbito, requerer, além da apresentação do Contrato Social ou a sua alteração, a apresentação de demais documentos pertinentes, mormente a apresentação da quitação ou imunidade do ITBI.
Necessidade de Pagamento de ITBI
Em regra, a integralização do capital social de uma sociedade limitada, é imune quanto à incidência do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
Tal imunidade está prevista no artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal:
“Art. 156.
(...)
§2º. O imposto previsto no inciso II :
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
Assim, a hipótese de não incidência prevista pela Constituição Federal, retira, portanto, a competência tributária do Município para instituir o ITBI sobre as hipóteses acima citadas, importando em uma limitação constitucional ao poder de tributar.
Nesse mesmo sentido, visando regular a imunidade, temos o artigo 36, inciso I, do Código Tributário que assim dispõe:
“Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:
I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito”.
Entretanto, insta salientar, que a imunidade aqui demonstrada não é uma regra absoluta, comportando a exceção disposta no artigo 37 do Código Tributário, hipótese em que o Município arrecadador poderá instituir e cobrar o ITBI “quando a pessoa jurídica adquirente do imóvel tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição”.
A conceituação de atividade preponderantemente imobiliária é definida no parágrafo primeiro do artigo 37 acima citado:
Art. 37.
(...)
§1º. Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo”.
Nesse sentido, conclui-se que o imposto municipal somente incidirá (exceção à imunidade) quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e, também, acumuladamente, nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações imobiliárias.
Dessa forma, em que pese a regra seja pela imunidade, antes de iniciar os procedimentos para integralizar o capital social de uma sociedade através de imóveis, é importante verificar se haverá a incidência ou não do ITBI.
Conclusão
Pode um sócio de uma sociedade limitada integralizar o capital social através de imóveis, contudo, é de suma importância ressaltar que o mesmo responderá pela regularidade jurídica e veracidade do valor atribuído aos bens e aos créditos, estendendo-se a responsabilidade de âmbito penal (estelionato, por exemplo).
Portanto, o sócio quotista fica obrigado e responsável pela transferência do bem à sociedade, no modo estipulado no contrato, sob pena de perdas e danos, bem como responsável pelos vícios ocultos. Em suma, as obrigações são idênticas às do vendedor no contrato de compra e venda.
Em princípio os bens imóveis dependem de avaliação prévia, para deliberação dos demais sócios, entretanto, caso haja consenso unânime em recebê-los para integrar o patrimônio da sociedade limitada, não será necessária a avaliação prévia, o acordo de todos os sócios equivale à avaliação.
Para a integralização do capital social através de imóvel, basta o registro do Contrato Social ou da sua alteração no Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel, cabendo ao serventuário do cartório competente, requerer documentos complementares que se fizer necessário.
Por fim, em regra, não há incidência do ITBI, entretanto, se configurada a existência de atividade preponderante de venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição, o sócio interessado em integralizar o capital através de imóvel, deverá efetuar o pagamento de tal imposto.
* Roberta Cirino Augusto Cordeiro éadvogada, especialista em Direito de Empresa, Consultora de Direito Obrigacional, Imobiliário, Societário e membro da Equipe de Imigração do escritório Chenut Oliveira Santiago Sociedade de Advogados
Fonte: Migalhas acesso as 12:12 em 17/08/2015

 

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